Le décrêt fixe, comme on l’attendait les conditions du loueur meublé pour 2010. La réduction dîte ” Bouvard-Censi” ( du nom des deux rapporteurs du projet de loi ) maintien en 2010 les 25 % de réduction pour tout acte d’achat passé en 2010. Comme en 2009, il n’y a pas de conditions de zonage ( contrairement à la loi Scellier ) ni de plafond de revenus du locataire et pas d’obligation sur les normes BBC. ( Bâtiment de base consommation ).

Le décrêt du zonage scellier est paru au journal officiel aujourd’hui. L’ensemble des villes concernées par le nouveau dispositif y est notifié. La zone C est bien écartée du dispositif mais néanmoins on retrouve certaines villes de cette Zone reclassées en Zone B1 ou B2.

 La réponse est définitive, les projets de construction de la Zone C ne seront pas éligibles à la loi Scellier. Néanmoins, quelques villes passeront de la Zone C aux zones B1 et B2. Nous aurons la liste prochainement par décrêt. En attendant vous pouvez nous contacter.

La loi Scellier LMNP/LMP  vient d’être adoptée la nuit dernière au sénat. Nous pourrions croire à Poisson d’avril si ce n’était une information venant du sénat. Le principe est celui applicable avec les logements loués nus à des locataires qui en font leur résidence principale sauf que nous parlons ici de LMNP/ LMP  ( c’est à dire de loueurs meublés non professionnels ou professionnels ). Un bien acquis dans une résidence de service ( résidence étudiante, médicalisée, de vacances etc… ) donnée en location pour au moins neuf année à un gestionnaire vous permettra une réduction fiscale de 25% calculée sur le montant du bien Hors Taxes ( si l’investissement est éligible à la récupération de la TVA ). Les amortissements seront quand à eux pris en compte au dessus de la fraction des 300000 € d’investissement.

La commission des finances souhaite exclure toute la zone C du dispositif Scellier. Malgré le dépôt du dernier amendement visant à modifier l’article 8C ( qui permettrait au  Préfet de décider quelle zone fera parti du dispositif ), un autre amendement déposé hier vise quand à lui à le supprimer et exclure de fait toute la Zone C. ( ce qui été prévu initialement ). Un nouvel arrêté sera sans doûte prévu en avril pour définir une liste des programmes immobilier éligibles en Zone C au dispositif Scellier. Souhaitons que cette liste soit établie sur une réalité de l’offre et de la demande locative réelle et non en fonction d’une pression exercée par les groupes immobiliers et les communes. Affaire à suivre…

Un amendement est déposé depuis hier et discuté au parlement depuis. Cette amendement permettrait de déduire dans le cadre du LMNP à l’identique de l’amendement Scellier , 25% du montant de l’investissement sous forme de réduction d’impôt. ( 20% ensuite à partir de 2010.)amendement. De plus le décrêt de Zone devrait être publié aux alentours du 15 avril prochain, et la zone C initialement mise de côté, serait intégrée à ce décrêt. Attendons donc la suite …

Voici un exemple de l’application de la loi Scellier à Marseille.

Tout d’abord pour utiliser la loi Scellier à Marseille il faut savoir que Marseille est dans la zone B1 pour le calcul du plafond de loyer applicable. Bien entendu le marché locatif n’est pas le même dans le 1er arrondissement et dans le 13 ème arrondissement.

Ensuite la surface de l’investissement est à prendre en compte ( surface habitable augmentée de la moitié des surfaces annexes limitées à 8 m² ) soit pour un appartement de 72m² habitables avec 26 m² de terrasses et balcons, nous retiendrons 80m² de surface de location à 14.61€ / mètre soit un plafond de 1168 € de loyer brut par mois.

Le coût de l’investissement dans le cadre de la loi Scellier à Marseille peut varier de 2400 € du mètre carré à plus de 5000 € dans les quartiers très recherchés.

Il vous faudra aussi vous assurer de l’environnement afin de penser à la revente et de bien prendre toute les garanties en vue de palier à l’absence éventuelle de locataires ou aux dégradations du logement que celui-ci pourrait engendrer.

L’avantage Scellier à Marseille sera alors rentable avec le retour fiscal de 25% du montant de l’investissement divisé par neuf an. ( pour 300000 € vous aurez ainsi 8333 € par an de réduction d’impôt ).

La loi de finances 2009 crée une nouvelle réduction d’impôt LMNP

Une réduction d’impôt est instituée au titre de certains investissements immobiliers réalisés, à compter du 1er janvier 2009, dans le secteur de la location meublée non professionnelle.

La Loi de finances 2009 met en place une réduction d’impôt sur le revenu en faveur des contribuables qui réalisent des investissements immobiliers dans le secteur de la location meublée non professionnelle.
En contrepartie de cette nouvelle réduction d’impôt codifiée à l’article 199 septvicies du CGI, la base d’amortissement des immeubles est toutefois réduite de 15 %.

Seules les personnes physiques fiscalement domiciliées en France au sens de l’article 4 B du CGI peuvent bénéficier de la réduction d’impôt. L’investissement doit être acquis directement par le contribuable et non par l’intermédiaire d’une société.

Investissements concernés
La réduction d’impôt est accordée en cas d’acquisition de biens neufs, de VEFA, d’acquisition de logements achevés depuis au moins quinze ans ayant fait l’objet d’une réhabilitation ou d’une rénovation.

Engagement de location
Les contribuables doivent s’engager à donner le logement en location meublée, pendant au moins neuf ans, à l’exploitant de l’établissement ou de la résidence dans lequel le logement qui ouvre droit à la réduction d’impôt est situé.
En cas de rupture de l’engagement de location ou de la cession du logement ayant ouvert droit à l’avantage fiscal, la réduction d’impôt pratiquée fait l’objet d’une reprise au titre de l’année de la rupture de l’engagement ou de la cession. L’activité de location meublée doit être exercée à titre non professionnel.

Réduction d’impôt de 5%
La réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient des logements. Celui-ci s’entend, en principe, du prix d’acquisition majoré des frais afférents à l’acquisition tels que les honoraires de notaire, droits de timbre, taxe de publicité foncière.
Pour les logements achevés depuis au moins quinze ans et qui font l’objet de travaux de réhabilitation ou de rénovation, elle est calculée sur le prix de revient des logements majoré des travaux de réhabilitation ou de rénovation.

Le montant annuel de la réduction d’impôt ne peut excéder 25 000 €.

Petite explication de texte :

Un investisseur achète un bien immobilier neuf pour le louer minimum 9 ans et  jusqu’à 15 ans. Ce bien devra être la résidence principale du futur locataire. Le bien est acquis en 2009.

Grand dilemne, quelle loi de défiscalisation choisir ? Robien plus dynamique de Scellier ? Ai-je le choix ?

Pour être bref : Le choix va s’opérer par rapport à plusieurs critères. Le premier sera la situation géographique du bien à louer. Un décrêt sur les villes et zones ou pourra s’appliquer la loi Scellier reste à paraître. Mais une chose est certaine l’ex Zone “C” ( Villes de moins de 50000 habitants ) en sera exclue ( à l’exception de quelques villes )

Ensuite les résidences devront répondre aux normes de constructions actuelles ( RT 2000 et 2005 ) pour être éligibles à Scellier.

Le plafond des loyers pratiqués dans les différentes zones est à prendre en compte ( la rentabilité de l’investissement étant liée à ce plafond ) ( voir les Zones A, B1 et B2 ). Attention toutefois, car qui dit plafond ne veut pas dire réalité du marché. On ne paye pas le même loyer dans le 11e à Marseille ou dans le 8e pourtant Marseille est en Zone B1.

La loi Scellier ou Scellier Social permet une réduction d’impôt ( sur le chèque d’impôt ) alors que Robien et Borloo permettent une déduction sur les revenus limitée à 10700 € par an. ( voir une déduction sur les revenus fonciers taxables )

En résumé et à moins de faire les 4 simulations ( Robien, Borloo, Scellier ou scellier social ) en 2009 pour les résidences éligibles, vous ne pourrez tirer le meilleur parti de votre investissement.

Vous pouvez demander votre étude gratuite sur le formulaire suivant.

Selon la zone d’implantation du bien acheté et mis en location le plafond de loyer sera différent. De 21.65 € par mètre carré à Paris à 12.31 € en zone B2 ( villes entre 50000 et 150000 habitants dans le décrêt) La loi scellier “social” prévoit un plafond plus modeste compensé par l’abattement de 30% supplémentaire.